Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları
Yeni Dönemin Başlangıcından En Geç 30 Gün Önceden Dava Açılması
Davacılar, murisleri ile 01.01.1985 tarihinde kira sözleşmesi düzenlenmiş, davalının son ödediği 1.000,00 TL bir kira bedeli emsal taşınmazlara göre kira bedelinin düşük kaldığı belirterek yeni dönem için kira parasının 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesi talebiyle dava açmıştır. Davalı ise davacının talep ettiği kira bedelinin fahiş olduğunu belirtmiş ve emsal inceleme yapılmasına karar verilmesi talep edilmiştir. Mahkeme tarafından açılan davanın kısmen kabulüne karar verilerek aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, karara temyiz başvurusunda bulunulmuştur.
Dosya incelemesinde 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği ve kira artış oranına dair hüküm konulmadığını, davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti talebi adına bu dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından kiracıya artırımda bulunacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir. Yeni dönem başlangıcı olarak 01.01.2016 tarihinde başladığı, bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi yönünde davacıya sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için tespit kararı verilmesi aksi durumda davanın reddi yönünde karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme yanılgılı değerlendirme ile karar verdiğinden bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas, 2019/435 Karar)
Hak ve Nesafete Uygun Makul Kira Bedelinin Belirlenmesi
Davacı işyerine kiraya vermesi nedeniyle taraflar arasında kira sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin 6. maddesinde kira süresinin 5 yıl olduğu ve 5 yıl uzatılacağı, 7. Maddesinde ise kira ücreti artışının ilk 3 yıl için 9.000 TL, şu anda kiranın 11.680 TL olduğu ve 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıcı 10.03.2008 olup emsal kira bedellerinden düşük olması nedeniyle 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlenmesi talep edilmiştir. Dava tarihi itibariyle kiranın 20.000 TL olarak tespiti yönünde karar verilmesini, davalı ise açılan davanın reddi yönünde karar verilmesini talep etmiştir. Mahkeme davanın kabulü yönünde karar vermiş, 12.449, 43 TL olarak tespitine karar vermiştir. İlgili karara karşılık davacı temyiz başvurusunda bulunulmuştur.
Yargıtay, dosya incelemesinde 5 yıl sonrasına ilişkin kiranın belirlenmesi talep edildiğinden davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmadan tespiti istenilen dönemin hak ve nesafet dönemi olduğunu saptamıştır. Ayrıca mahkeme tarafından emsal kira bedeli araştırılmasının yapılması, kiraya etki edecek etkenlere göre hesap yapılması gerektiği ve belirlenen değer üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme eksik araştırma ile hüküm kurmuş olduğundan bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas, 2019/5897 Karar)
İşyeri Satın Alan Yeni Malikin Kira Bedelinin Belirlenmesi Talebi
Davacı yeni satın almış olduğu taşınmazda davalı 9 yıldır kiracı olduğunu ve taşınmazı satın alan yeni malik davacı satın aldığı tarihten itibaren kiranın kendisine ödenmesi gerektiğini ve ödeme bilgilerini noter üzerinden ihtarname ile göndermiştir. Davalı kiracı, davacının hesabına 1.598,07 TL ödeme yapmış, davacı yeni bir ihtarname göndererek kira bedelinin aylık 10.000 TL olarak ödenmesini talep etmiştir. Ancak davalı aylık ödemesine 1.598,07 TL üzerinden devam etmiştir. Bu nedenle davacı, şehir merkezinin işlek caddesinde bulunan ve metrekare olarak büyük olan taşınmazın kira bedelinin aylık 10.000 TL olarak tespit edilmesine karar verilmesini talebiyle dava açmıştır.
Davalı ise kira sözleşmelerinde eski malik ile kira sözleşmesi düzenlenirken 10 yıl süreli olarak imzalanmış, sözleşmede kira bedeli üzerinden enflasyon oranında artış gerçekleştirileceği kararlaştırıldığı savunmasıyla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkeme tarafından davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, aylık kira brüt 7.630,00 TL kira bedelinin belirlenmesi olarak tespitine karar verilmiştir. Davalı vekili tarafından temyiz talebinde bulunmuştur.
Yargıtay dosya incelemesinde, kira sözleşmesinin 01/03/2005 tarihinde önceki malik ile imzalanmış, sözleşme süre bitimi 10 yıl olması nedeniyle 01/03/2015’tir. Taraflar sözleşme imzalarken sözleşme maddelerine mutabık kalmış, her yıl kira bedeline enflasyon oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacının kira bedelinin tespitini istediği dönem, önceki malik ile imzalanan sözleşmeye dayalıdır. Kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri gereği, tespitinin mümkün olmadığı tartışmasızdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği davanın talebinin reddi yönünde karar verilmesi gerekirken kabul kararı doğru bulunmamıştır. Temyiz itirazları kabul edilerek bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/13828 Esas, 2015/2161 Karar)
